بتقنية الزوم ..تشريعات الاستثمار العقاري في تركيا

القانون واللغة من أبرز  الإحداثيات التي ينصح العارفون بخبايا السوق العقارية في تركيا المستثمرين الأجانب الراغبين في شراء شقق في تركيا بمعرفتهم، أو على الأقل الإلمام بهما مبدئيا حتّى يكون العميل المقدم على شراء شقق للبيع في اسطنبول  في الصورة أثناء تواصله مع البائعين وأصحاب المشاريع العقارية.

ويعتبر الأمر بسيط جدا بالنسبة الإحداثية الأولى "اللغة" حيث يتم حلّها بمترجم وهنا نشير إلى أنّ أغلب شركات التطوير العقاري توفّر هذه الخدمة، أمّا بالنسبة للإحداثية الثانية "القانون" فلابدّ للمستثمر الأجنبي الراغب في شراء شقق بأسعار منخفضة في تركيا ، التركيز جيدا على هذه المسألة لما لها من أهمية في توضيح الرؤية العامة حول ما تنص عليه التشريعات القانونية أي ما هي الحدود التي يجب على المستثمرين الأجانب أن لا يتجاوزوها خلال عملية شراء عقارات في تركيا . 

وعرفت القوانين في تركيا تحديثات مستمرة من قبل السلطات التشريعية للنصوص والمواد القانونية وبعض التعديلات لبنود غيّرت مجرى الاستثمار العقاري في تركيا بالنسبة للأجانب وأعطته دفعا قويا رفع تركيا إلى مصاف أقوى الدّول المنافسة في السوق العقارية العالمية .

ومن بين أقوى قوانين العقارات في تركيا وأشهرها هي المادة 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 والذي تم تعديله بالقانون رقم 6302 المطبق اعتبارا من تاريخ 18 مايو / أيار 2012 .

وينص القانون على إلغاء شرط المعاملة بالمثل للمستثمرين الأجانب الراغبين في شراء منازل في تركيا أو شراء عقارات للبيع في تركيا بصفة عامة من خلال الحصول على معلومات من السفارات التركية والقنصليات في الدول التي ينحدرون منها ويستطيع مواطنيها شراء عقار في تركيا أو من خلال مراجعة المديريات العامة للسجل العقاري وسجل الأراضي عبر مختلف المقاطعات التركية .

وأشار القانون أيضا أنّه تنطبق على المستثمرين الأجانب في تركيا نفس القيود والشروط والإجراءات القانونية التي تنطبق على المواطنين الأتراك حيث يمكن للأجنبي شراء أي نوع من العقارات " محال تجارية، مكاتب، منازل، شقق، أراضي، فلل، فنادق ... وغيرها" 

وطرأ على هذا القانون تعديلات وإضافات آخرها الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار في تركيا بقيمة 250 ألف دولار أمريكي فقط بعدما كان محددا بـ مليون دولار . 

ووفق النظم القانونية المعمول بها في تركيا فإنّ عملية نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري تتم عبر ما يسمّى " الطابو" أو سند الملكية التامة للشقة أو المنزل أو قطعة الأرض التي يشتريها المستثمر، حيث يتم تسجيل أصول العقار في مديرية السجل العقاري من أجل تحويل الملكية القانونية للعقار من المالك الحالي إلى المالك الجديد، كما يوجد عقد آخر يسمى عقد التزام بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء أو التي يتم دفع مستحقاتها بالتقسيط أي عقارات للبيع في تركيا بالتقسيط ، ويوقع هذا العقد من الطرفين " بائع ومشتري" عند كاتب العدل التركي، لكن لا يعني هذا التوقيع النقل النهائي للملكية، كون أنّ السلطات في البلاد حددت وثيقة واحدة للملكية وهي " الطابو" .

الشروط القانونية لـشراء عقارات في تركيا

سنّت السلطات التشريعية في تركيا شروطا لتملك العقار بالنسبة للأجانب لخّصناها لكم بعد قراءة متأنية لمختلف المواد القانونية في النقاط التالية: 

• 30 هكتارا هو الحد الأقصى لمساحة العقارات المسموح للمستثمر الأجنبي تملكها في تركيا .

• يمنع أن تتجاوز مساحة العقار في مدينة معينة أو بلدة أو حي 10 بالمائة من مساحته الإجمالية، حيث تأمر في هذه الحالة مديريات التسجيل العقاري بتوقيف منح رخص تملك العقار للأجانب.

• يمنع على الأجانب تملك أو شراء عقارات في تركيا في الأماكن المحظورة في تركيا على رأسها المناطق العسكرية، الأمنية والتي تحتوي آثارا تاريخية هامة. 

• يسمح القانون التركي للأجانب بشراء الأراضي المسجلة لدى الدولة بكونها صالحة للإسكان من أجل تشييد مشروع معماري عليها شريطة تقديم مشروعه للوزارة الوصية وفق طبيعة العقار والهدف من بنائه في ظرف أقصاه عامين . 

• مخالفة غاية تملك العقار أو إنشائه يترتب عنها إلغاء عملية البيع . 

• يبطل عقد شراء العقار في تركيا إذا تم بطريقة مخالفة للنظم والقوانين التركية .

• يتوجب تسجيل عداد الكهرباء والماء والغاز على إسم المشتري بعد الحصول على سند الملكية .

• المحاكم التركية المخول الوحيد لحل خلافات عملية بيع العقار بين المالك والمشتري.

الأوراق القانونية اللازمة لعملية شراء عقارات في تركيا  

الشروع في إجراءات شراء عقارات في تركيا يتطلب تقديم مجموعة من الوثائق نفصل فيها: 

• الرقم التسلسلي للعقار والذي يتم الحصول عليه من مديرية التسجيل العقاري في المنطقة المراد شراء عقار فيها.

• صك تملك العقار الذي يحتوي معلومات تفصيلية عن الشقة أو المنزل ..إلخ 

• جواز سفر المستثمر الأجنبي الراغب في التملك في تركيا مع نسخة منه مترجمة إلى اللغة التركية .

• وثيقة التقييم العقاري للشقة أو المنزل أي قيمته الفعلية حسب خبراء معتمدين لدى الدولة التركية .

• وثيقة تأمين العقار ضد الزلازل .

• صورة شخصية حديثة للبائع والمشتري بأبعاد  6×4 

• شاهدان على توقيع العقد 

• إحضار مترجم محلف في حال عدم فهم المستثمر الأجنبي للغة التركية 

• إحضار النسخة الأصلية والنسخة المترجمة مصادق عليها من طرف كاتب عدل تركي في حال وجود توكيل من أحد طرفي العقد .

ويؤكّد جميع خبراء العقار في العالم، أنّ التشريعات القانونية التركية بخصوص شراء عقارات في تركيا أو عملية التملك بصفة عامة تعد من أكثر البنود القانونية سلاسة وتسهيلا للأجانب الذين يمكنكم الإقبال على عروض شقق للبيع في تركيا بكل راحة وثقة.